Was bedeutet Tilgung?
Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehensbetrags. Jede Kreditrate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:
- Zinsen (Sollzins auf die Restschuld)
- Tilgung (Rückzahlung des Darlehens)
Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld – und damit auch die zukünftige Zinsbelastung.
Anfängliche Tilgung
Bei Immobilienfinanzierungen wird häufig eine sogenannte anfängliche Tilgung vereinbart. Sie gibt an, wie viel Prozent des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt werden.
Übliche anfängliche Tilgungssätze sind:
- 1,0 % (heute eher selten)
- 2,0 %
- 3,0 % oder mehr
Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung und einer niedrigeren Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Wie beeinflusst die Tilgung die monatliche Rate?
Die Höhe der Tilgung wirkt sich direkt auf die monatliche Belastung aus:
- niedrige Tilgung → geringere Monatsrate, längere Laufzeit
- hohe Tilgung → höhere Monatsrate, kürzere Laufzeit
Die richtige Balance zwischen tragbarer Rate und ausreichender Tilgung ist entscheidend für eine stabile Finanzierung.
Tilgung und Laufzeit des Darlehens
Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld – und desto kürzer ist die Gesamtlaufzeit des Kredits.
Beispielhafte Auswirkungen einer höheren Tilgung:
- geringere Restschuld nach Ende der Zinsbindung
- niedrigere Anschlussfinanzierung
- deutlich reduzierte Gesamtzinskosten
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Als Faustregel gilt heute häufig eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % pro Jahr. In vielen Fällen sind 3 % oder mehr sinnvoll, sofern das Einkommen dies zulässt.
Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung
Viele Darlehensverträge bieten flexible Optionen:
- Tilgungssatzwechsel: Anpassung der laufenden Tilgung während der Zinsbindung
- Sondertilgung: zusätzliche Rückzahlungen, meist bis zu 5 % oder 10 % pro Jahr
Diese Möglichkeiten helfen, schneller schuldenfrei zu werden oder auf finanzielle Veränderungen zu reagieren.
Häufige Fehler bei der Tilgung
Kreditnehmer sollten typische Fehler vermeiden:
- zu niedrige Tilgung aus kurzfristiger Bequemlichkeit
- keine Sondertilgungsoption vereinbaren
- monatliche Rate zu knapp kalkulieren
- Restschuld am Ende der Zinsbindung unterschätzen
Fazit: Die Tilgung bestimmt Tempo und Kosten der Finanzierung
Die Tilgung ist ein zentraler Stellhebel jeder Immobilienfinanzierung. Sie beeinflusst, wie schnell Schulden abgebaut werden und wie hoch die Gesamtkosten des Darlehens ausfallen. Eine ausreichend hohe, realistisch geplante Tilgung sorgt für Sicherheit, Flexibilität und langfristigen finanziellen Erfolg beim Immobilienkauf.