Was ist ein Darlehen?
Ein Darlehen ist ein Vertrag, bei dem ein Kreditgeber (z.B. eine Bank) dem Kreditnehmer einen Geldbetrag zur Verfügung stellt. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den Betrag über einen vereinbarten Zeitraum zurückzuzahlen – üblicherweise mit Zinsen.
Wie funktioniert ein Immobiliendarlehen?
Bei einem Immobiliendarlehen erhält der Käufer die Darlehenssumme (oder einen Teil davon) zur Finanzierung des Kaufpreises. Die Rückzahlung erfolgt meist in monatlichen Raten, die sich aus zwei Bestandteilen zusammensetzen:
- Sollzins (Zinsen auf die Restschuld)
- Tilgung (Rückzahlung des Darlehens)
Während der Zinsbindung bleibt der vereinbarte Sollzins konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld in der Regel über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert.
Welche Darlehensarten gibt es bei der Immobilienfinanzierung?
Es gibt mehrere Darlehensformen, die je nach Situation sinnvoll sein können. Zu den häufigsten gehören:
- Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate während der Zinsbindung (Standardmodell)
- Volltilgerdarlehen: Darlehen ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt
- Variables Darlehen: Zins wird regelmäßig angepasst, dafür mehr Flexibilität
- Forward-Darlehen: Sicherung eines Zinssatzes für die Zukunft (Anschlussfinanzierung)
- KfW-/Förderdarlehen: Darlehen mit speziellen Konditionen im Rahmen von Förderprogrammen
Wichtige Begriffe rund um das Darlehen
Beim Vergleich von Darlehensangeboten sollten Kreditnehmer besonders auf diese Kennzahlen achten:
- Darlehenssumme: Betrag, der finanziert wird
- Sollzins / gebundener Sollzins: Zinssatz (ggf. fest für die Zinsbindung)
- Effektiver Jahreszins: enthält zusätzlich Kosten und eignet sich für Angebotsvergleiche
- Tilgungssatz: Anteil der Darlehensrückzahlung pro Jahr
- Annuität: monatliche Rate (Zins + Tilgung)
- Zinsbindung: Zeitraum mit festem Sollzins
- Restschuld: verbleibender Darlehensbetrag nach einer bestimmten Zeit
- Sondertilgung: zusätzliche Rückzahlungen außerhalb der normalen Rate
Welche Sicherheiten verlangt die Bank?
Immobiliendarlehen werden in der Regel durch die Immobilie selbst abgesichert. Üblich ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch.
Aus Sicht der Bank sind zusätzlich relevant:
- Einkommens- und Bonitätsprüfung
- Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf
- Wert und Zustand der Immobilie
Wie läuft die Darlehensaufnahme typischerweise ab?
Der Weg zum Darlehen folgt meist einem klaren Ablauf:
- Budget ermitteln (Kaufpreis + Nebenkosten + Reserven)
- Eigenkapital prüfen und zusammenstellen
- Finanzierungsangebote vergleichen
- Darlehensvertrag abschließen
- Grundschuld bestellen und eintragen lassen
- Darlehen wird ausgezahlt (häufig nach Baufortschritt oder Kaufabwicklung)
Tipps: Darlehen sinnvoll planen
Für eine stabile Finanzierung sind diese Punkte besonders wichtig:
- monatliche Rate konservativ kalkulieren (mit Puffer)
- Tilgung so wählen, dass die Restschuld nach der Zinsbindung überschaubar bleibt
- Sondertilgungsoptionen prüfen, wenn zusätzliche Einnahmen möglich sind
- Zinsbindung passend zum Sicherheitsbedürfnis wählen
- Rücklagen für Instandhaltung, Modernisierung und Lebensereignisse einplanen
Fazit: Das passende Darlehen entscheidet über die Tragfähigkeit der Finanzierung
Ein Darlehen ist das Herzstück der Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist, dass Darlehensart, Tilgung, Zinsbindung und monatliche Rate zur persönlichen Lebenssituation passen. Wer Angebote sorgfältig vergleicht und die wichtigsten Kennzahlen versteht, kann die Finanzierung langfristig stabil und planbar gestalten.